房地产中介常见法律问题有问必答 肖海军 著 中国经济出版社【正版可开发票】 epub 电子书 免费 下载地址

本书以大量居间合同纠纷及房屋买卖合同纠纷所得经验为依据，在解答大量房地产经纪从业人员、房产交易当事人问题的基础上，按照房地产交易的不同类型划分为居间基础知识、房买卖居间法律问题、房特殊房源及特殊交易方式、一手房买卖居间法律问题、房屋租赁居间法律问题、中介公司相关费用收取法律问题、中介公司管理基础知识以及婚姻、继承、赠与房屋法律问题8篇。

　　每一篇当中又按照交易流程详细梳理了300余个法律问题，每一个问题都源于真实案例—— 问题解析 ，具有极强的代表性，对所有问题予以详尽的法律分析—— 律师解答 ，并进一步给出应对的措施和方案—— 律师建议 。房地产经纪人及交易当事人可以从中了解房屋买卖、租赁过程每个阶段可能遇到的法律问题，并更好地运用法律手段来保护自身的合法权益。

篇居间基础知识

咨询1：什么叫居间合同？

咨询2：中介公司在房产交易中的身份和地位？

咨询3：什么叫报告订立合同的机会？

咨询4：什么叫提供订立合同的媒介服务？

咨询5：房屋买卖合同什么时候成立？

咨询6：居间人的基本义务有哪些？

第2篇房买卖居间法律问题

章放盘阶段

节放盘纸（委托出售协议）的性质

咨询7：中介公司与卖方签订放盘纸后，形成的是什么法律关系？

咨询8：放盘纸有哪些种类？

咨询9：什么叫代理？

咨询10：什么叫限时代理？

咨询11：代理与一般代理有什么不同？

咨询12：限时代理与代理有什么不同？

第二节放盘纸的法律效力

咨询13：签了放盘纸，卖方在其他中介公司成交的，卖方的行为属于飞单吗？

咨询14：《限时委托书》中约定的出售条款应包括哪些内容？

咨询15：《限时委托书》未约定保证金条款，或约定了保证金

条款但中介公司实际未支付的，卖方通过其他中介公司成交，是否构成违约？

咨询16：口头放盘的法律效力？

咨询17：中介公司只收取卖方钥匙，未与卖方签订放盘纸，委托关系是否成立？

咨询18：非业主签订的放盘纸有法律效力吗？

第三节放盘时中介公司应注意的事项

咨询19：卖方放盘时，中介公司是否需要审核卖方的身份信息及产权信息？

咨询20：关于钥匙保管及钥匙借用，中介公司应注意哪些问题？

第二章带看阶段

节看楼纸的签订要点

咨询21：中介公司为什么要让买方签看楼纸？

咨询22：签订看楼纸时，中介公司应如何填写物业地址？

咨询23：买方签订看楼纸时，不实或不全的，中介公司应如何处理？

咨询24：签订看楼纸时，只留有买方的真实姓名，没有记录

身份证号码，中介公司能否依据看楼纸追讨居间服务费？

咨询25：买方拒绝签订看楼纸，中介公司应如何处理？

第二节带看行为规范

咨询26：中介公司带看时忘记关水龙头，损坏业主的木地板，中介公司需要担责吗？

咨询27：中介公司带看时没关好门，导致房屋失窃，中介公司需要担责吗？

咨询28：中介公司带看时，未经承租人同意，直接用业主留下的钥匙开门进屋，是否违法？

第三节“跳单”的定义与防范

咨询29：什么是“跳单”行为？

咨询30：如果买方看完房后通过其他中介公司带看成交属不属于“跳单”？

咨询31：如果买方看完房后，通过其他中介公司代办过户手续，是否属于“跳单”？

咨询32：买方看完房后私下与卖方成交，是否属于“跳单”？

咨询33：买方看完房后，以亲属的名义与卖方成交，是否属于“跳单”？

咨询34：公司买房，员工代为看房，中介公司如何避免公司“跳单”行为？

咨询35：针对客户可能存在的“跳单”行为，中介公司要做哪些防范措施？

第四节诚意金、订金、定金

咨询36：诚意金的性质

咨询37：订金的性质

咨询38：定金的性质

咨询39：买方向中介公司支付的购房诚意金，所有权归属于谁？

咨询40：买方签订《购房意向书》以及卖方签订《售房承诺书》后是否意味着房屋买卖合同成立？

咨询41：未签订买卖合同的情况下，中介公司代卖方收取了定金，买卖关系是否成立？

咨询42：中介公司代卖方收取了定金之后，买方不买或卖方不卖了，中介公司可以直接向买方退还定金吗？

第三章谈单阶段

节税费、贷款咨询

第二节中介公司如何履行合理审查及如实告知义务

第四章签约阶段

节签约主体资格的审查

第二节委托手续的审查

第三节物业基本信息的审查

第四节合同条款的填写准则

一、合同主体资料的填写

二、交易物业地址的填写

三、合同的落款

四、合同其他重要条款填写与约定

第五节合同的生效

第六节合同的变更

第七节合同的解除

第五章合同的约定与履行

节房屋交易价格

第二节定金支付

第三节首期款支付

第四节网签

第五节赎契

第六节按揭贷款

第七节过户递件

第八节交易税费及其他费用承担

第九节交楼

一、交楼时的户口问题

二、交楼保证金

三、交楼方式注意事项

四、交楼后的风险转移

第十节合同履行的其他问题

第六章违约责任

节违约责任的基础知识

第二节买方违约

第三节卖方违约

第四节政策导致合同履行不顺利而造成的违约

第五节其他违约情况

肖海军

　　广东广岭律师事务所主任、资深律师

　　广州市律师行业协会房地产专业委员会专业委员

　　广州市房地产中介行业协会特聘常年法律顾问

　　广州市房地产中介行业协会特聘讲师

　　擅长领域

　　房地产买卖（居间）合同纠纷

　　建筑工程合同纠纷

　　地产中介法律培训业务

　　房地产投资非诉讼业务

　　主讲课程

　　《地产中介经营管理法律风险防控》（总裁班）

　　《扫雷——地产中介门店销售与管理避险指南》

《追佣——律师教你如何签好合同收齐佣》

　　《门店卫士——房交易全程法律指引》

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编辑推荐

继“售罄三部曲”之后，又一部房地产经纪人必看之书。　　地产力荐——别小看法律问题的威力，巧妙地规避或解决，能让你业绩飙升　　 问题咨询 300余个房地产中介法律问题全流程、无死角呈现　　 律师解答 交易过程中的每一个法律问题都能找到法律依据和解决办法　　 律师建议 教你巧妙地规避法律风险，别让棘手问题断送整个交易

• 作者： 薄荷灰 发布时间：2016-01-05 18:55:40

  只读了明代部分，感觉还靠谱。

• 作者： 潇洒一生 发布时间：2019-03-16 22:42:27

  很多问题很专业，回答也很细致全面。

• 作者： 米米书房 发布时间：2016-05-30 20:53:57

  最大的风险是不敢冒险

• 作者： racky 发布时间：2020-11-05 22:15:18

  存在kindle里，背了三百和千字文。哈哈哈启蒙太晚。

• 作者： Mr.chen 发布时间：2020-05-11 10:26:48

  出售 ：+V484565642，房地产畅销书籍咨询订购！

• 作者： Mona Lisa 发布时间：2011-07-01 08:59:27

  超级喜欢里面的履历表！几米作品中至今最喜欢的一本。

• 高名潞：认识自己的最好方式是通过他者

  作者：fushia 发布时间：2016-10-14 23:00:08

   从90年代初到哈佛求学，高名潞就一直辗转于中美两国，一边吸收西方的艺术史理论，一边关注和参与中国当代艺术实践。作为一个长期游走于东西方的学者，如何将西方理论和中国现实进行衔接，是他长期关注的问题。

           2009年，高名潞曾出版过一本小册子《意派论》。他将中国传统文化里的“意”放入当代艺术的语境之中，抽象成“意派”的概念。他希望借此概念来阐述中国艺术，而非照搬西方的艺术史认识论。这在学界引发了不小波澜。有人说高名潞是文化复古主义者，在宣扬文化保守论，也有人觉得他在提倡一种宿命观。高名潞的回应并不多，同年，在一篇题为《给意派批评者的几点提示》的文章中，他直接指出目前的批评“基本没有涉及意派论的哲学本体论问题，我喜欢直接进入论题的批评，如果有人能够直接进入我的理论核心和逻辑，去讨论我的谬误，这是我喜欢看到的，也是我所期待的”。

           时隔7年，高名潞终于拿出了这本厚重的《西方艺术史观念——再现与艺术史转向》。在这本书中，他通过“再现”这个西方艺术史认识论中的核心概念，梳理了西方艺术史的三个转向，并提出其目前面临的危机。在书的末尾，高名潞指出这种危机的可能解决方式之一，是将目光望向非西方文化。从这个角度来说，《意派论》实则是这本书的延伸。而也正是《意派论》当时引发的争议和不被理解，促使高名潞写出此书。 “《意派论》之后，不少人提出批评，我发现他们批评主要还是从文化的角度——文化背景、文化环境、文化战略的角度，批评这个视角保守、传统。但是他们没有提出什么是再现，所以我就觉得更有必要把背后所铺陈的东西和盘托出。这就促使我又回到这本书，更加细致的把工作完成。”在8月21日澎湃新闻对高名潞的专访中，他这样说道。

         高名潞告诉澎湃新闻，虽然这本新书探讨的是西方艺术史认识论的问题，但其最终目的，是通过认识他人认识自己。有了认识他者的基础，高名潞打算接下来好好梳理中国文化，从中国文化内部，建构起一种适合阐释中国当代艺术的理论。

          

  认识自己最好的方式，是通过他者

  澎湃新闻：您在书里以及其他访谈中都提到，《意派论》是结合中西方艺术理论和实践，深思熟虑之后提出的理论，现在据您第一次正式提出意派论已经将近十年了，在这十年中，您看到了什么变化，您觉得这个理论有什么地方需要补充、更新或者修正？

  高名潞： 这本书写完了以后， 我觉得有些讨论要更加精致化、完善化。要加强的阐释得从这本书最后的结论出发。意派论的灵魂、核心主要是在艺术认识论的角度上要提出“差意性”，它不是不同，而是一种缺失、不足、非饱满、非完美性。追求完全的对称、百分之百的绝对、完美和自足，这种理想是好的，但实际上从这个角度出发去认识、解读作品，会进入一种误区。

          这本书引出这样一个结论是因为西方的再现理论就是建立在对称、完美和绝对性质的基础上。最后解构主义走了一个极端，即完全颠覆这个东西。但是我们没必要走那么极端，因为我们自身的传统当中就有这样的东西，所以我们要思考传统如何和西方嫁接起来，形成一个自己的新的理论系统。我觉得这点上要更多的阐释。

          还有就是我讲到的“不是之是”，它避免了再现论里假象和真理的二元对立。如果吸收东方的一些哲学的话，应该避免用二元对立去谈。因为这是个表象的东西，是一种误区。内在的东西总是非自足的、非对称的，但是它自身呈现了一种我们所认为“是”。所以它呈现的东西总有一种矛盾性和复杂性在里面。这种矛盾性和复杂性我把它概括为“不是”。在这种情况下，如果我们能够不仅把这种“不是”作为研究的对象，同时还能把它看成艺术的一种境界，那么就有可能从“不是之是”当中捕捉到集大成的有价值或者有味道的东西。所以我觉得这个在意派论中需要进一步的阐释。

        另外还有一些更加精致的问题，比如说西方再现的三个阶段（象征再现、符号再现、语词再现），有哪些东西和一些传统概念能够对应讨论一下，比如说象征和赋比兴之间有什么对应性和差异性。还有后现代提出来的隐喻性（allegory），隐喻性又涉及到第二阶段符号再现的问题，这个东西跟东方的文论、哲学当中那些内容可以发生关系。但因为它是从东方背景中出来的，所有又不一样。怎么样能转化成为意派的、新的理论概念、或者这个理论系统当中的新的方法论，我觉得类似这样的东西我都会更深入地去探讨。

  澎湃新闻：关于西方的部分，您在本书的最后指出西方的艺术理论一直在进行一种钟摆式的反复运动，之后您试图从非西方传统中寻找对于西方艺术的问题的解决办法，这是否可行呢？西方传统的问题是否能够从其内部解决？还是说一定要从非西方的理论中汲取灵感？

  高名潞：首先不同的文化都会产生危机 。西方的这个危机的特点就是钟摆式的。它体现在三个不同的方面。 第一点是主体性的危机，是启蒙运动之后人从神学走出来，要征服自然，对外在对象的绝对的征服和控制的欲望，发展到后现代以后极端的个人主义。 主体性的问题不单单是哲学问题，在艺术领域也是摆脱不了的。如果出现钟摆的话，肯定是有问题的。我觉得不仅是在西方当代艺术当中，在中国当代艺术中这也面临危机。

         第二个危机是前和后，传统和现代，过去和未来的危机。这个在西方很明显。在中国也是。过去一个多世纪以来，在传统与当代、传统与现代也是困扰我们的一个问题。但我们在解决这个问题的时候没有像西方现代主义以来那么极端。

         第三就是语言上的，语词与图像、概念与形象之间的摇摆 。这些正是造成了目前西方在艺术史理论方面提出的危机。这些危机和二元极端对立，又强制的要求极端统一有关。 所以这种钟摆论的东西也影响了中国。 所以我们现在应该认识到这个、尝试摆脱这个，寻找到一种相对来说能够平衡合理的认识论的方式。这是非常重要的。

  澎湃新闻：所以这个解决方法不单单是针对中国的，而是用非西方的方式去解决西方的问题？

  高名潞：对，其实我觉得这是相互的。现在到了二十一世纪，我们经过一二百年的思考和反思。再加上我在中国、西方都待过，既参与了实践、也参与了理论的研究，我发现认识自己的最好途径就是通过别人。所以这本书的目的也在这，就是最后要回到自己。

         从西方的角度也是这样。西方要想解决这种危机，应该好好看看非西方。在认识非西方的同时更深刻的认识自己。其实在现代主义时期已经有过这个阶段。但是现在主义时期西方文化是强势文化，所以那个时候它只是pick up，拿来为西方现代主义文化的自足性质锦上添花。我们也知道艺术里像John Cage，哲学家里像维特根斯坦，包括海德格尔，他们都是使自己的艺术更加丰满，使自己的艺术受禅宗的影响能够有一个突破。但我觉得现在这个时候，从西方文化自身呈现出来的危机来看，他们应该更加有意识的看看非西方的文化传统，了解一下非西方用艺术认识世界的角度是什么，和我们不同的是什么。他们如果也像我这样把中国梳理一下，那也许对他们是有好处的。

         但往往在这个问题上，西方人的态度是傲慢的。他们的傲慢很大程度上折射了他们自身的优越感。只要有人提到什么不同，他们就会觉得这只是西方现当代艺术的衍生品。

  所以虽然写这本书用了那么多年、那么多力量，但我也深知自己一个非西方人，西方有很多理论家、哲学家，他们已经把自己的东西描述了很多了。但我不是要在这方面跟他们去pk。我有自己的局限性，但是我也有我的优势，那就是不同的视角，我可以站在不同的立场去看不同的文化，把它梳理出来。同时最重要的是通过这种梳理，反过来能够认识自己的文化、自己的意识、自己的思维方式。我觉得这个是很重要的目的。

  澎湃新闻：这涉及到另一个问题，根据您多年游走于东西方的经验，您觉得意派论这样的反对西方中心主义霸权的理论，是否能抵制国际上制度性的知识生产中内置的霸权？它是否只能存在在非西方土壤，它是否能在西方世界有一定的影响力？

  高名潞：这本书最终我肯定要把它翻译成英文。因为我还是希望让欧美的同事们去看看。有一些西方艺术史专家他们也写过类似的书， 但我觉得欠缺他者的眼光，因为站在自身的文化逻辑上，有时候就是“不识庐山真面目，只缘身在此山中”的感觉。所以我觉得我写着本书，不管将来是全部的，还是缩减的翻译成英文，还是非常有必要的。

          对于在西方的非西方理论，他们还是重视的，比如说印度的艺术史家在提出印度自己的现代性问题，也在英文发表。我觉得这一点上西方在学术发表的包容性上是很好的。如果出现了他们认为有价值的、有影响力的东西，他们也愿意拿过来去发表。但总的来说，在深入研究怎么样能够像我们这样认识别人主要还是为了反省认识自己的，站在这个立场有强烈欲望的角度来说，显然西方还是没有那么大的欲望。因为相较于非西方而言，它在理论系统性等方面还是有很大优势的。

  当下的艺术家要有定力，不要在疲于奔命中丧失自我

  澎湃新闻：您在《墙》那本书中说从20世纪90年代至今是中国艺术的美术馆时代，您对这个概括是否有更新？

  高名潞：我觉得还是美术馆时代，而且是更完善的美术馆时代。在过去的十几年中，美术馆的类型开始多样化，有画廊、有民营美术馆、还有政府的、地方政府的。 这就形成了庞大的美术馆机制，当然这里面存在很大的问题。第一大问题是硬件很好，软件不行。好的策展人严重缺乏，另外就是缺少项目，特别是长远的、学术性的，能够真正对艺术史和当代艺术发生影响的项目。

  第二个问题是美术馆理念。90年代的时候美术馆没有强烈的、稳定性的欲望和目的。因为那个时候生存是第一需要。但今天就不同了，今天还要考虑到美术馆的形象，自身的特点，并且有了要对当代艺术施加影响的意图。一旦它要对当代艺术的发展方向、对当代艺术史施加影响的时候，它就要在选取的项目、艺术家、艺术史范围方面思考的就更加多。而这个时候他所运用的资源就更加多了，它可以把策划人、批评家、收藏家（特别重要）、媒体甚至国外的美术馆或者是有影响的艺术机制，都把他们融进来。这么看来，它的项目就变成社会化的大项目，这种项目确实能对当代艺术发生很大的影响。美术馆时代从机制和理念上，我觉得在过去的十年发展得非常快、势头很猛。我觉得从我提出来美术馆时代的时候，并没有式微，还没有终结，还得往下发展。但是它的结果是什么，有什么优势、弊端，我觉得都是很值得探讨的。

  澎湃新闻：在这样一个美术馆时代，您觉得当代中国的艺术家他们面对什么样的机遇和挑战？

  高名潞：我们说到美术馆的时候自然会想到艺术家和艺术创作，因为这是灵魂，是当代艺术的支撑点。正是在美术馆机制的情况下，我们发现艺术家处在一种非常有意思的位置上。艺术家会很兴奋，因为展览多了，机会多了，很多时候还是个展，场面很大。 艺术家在里面似乎感觉自己成为一个主角。但事实上不是，艺术家正在被吞没，因为真正展览的理念不是为了把艺术家个体的创造性、它的根源、特点、未来的发展有效性发扬光大。它主要还是为了美术馆自身的形象、为了美术馆自身的壮大、为了它的社会关系、甚至是为了资本收藏等等去服务和考虑。这样一来它就并非是一个纯粹艺术史和学术的问题。所以在美术馆时代，艺术家的主体性就很容易丧失。但是悖论的是艺术家自己感觉不到。艺术家觉得在这里面他是个宠儿。

         所以我觉得现在特别有必要呼吁艺术家能够尊重自己，而非尊重场面、尊重光环性的东西，更多的尊重自己，你是谁，什么东西是你真正要表现的东西，什么是你认为在当代艺术和文化生态当中最需要的东西，在语言上不但是你自己的、而且放在当代艺术中也是有创新性的。这才是艺术家应该思考的。 是要有定力，你不要追逐。当然有一些机会，你是可以去参与，但是从长远来说，是不能疲于奔命的。

  原文发表于澎湃新闻。

• 《春秋左传注》和《左传译文》的勘误

  作者：西川废人 发布时间：2021-02-03 22:28:44

  ============

  说明：

  1. 本文是《春秋左传注》和《左传译文》的勘误，不是《春秋》的勘误，也不是《左传》的勘误。

  2. 本人水平有限，勘误难免有错漏。特别是《左传译文》一书，仅作为参考书查阅，没有通读。

  ============

  版本信息：

  1. 《春秋左传注》，中华书局，杨伯峻编著，1990年5月第2版，2008年7月北京第9次印刷，ISBN 978-7-101-00262-1。

  2. 《左传译文》，中华书局，沈玉成译，1981年2月第1版，2008年7月北京第8次印刷，ISBN 978-7-101-00094-8。

  ============

  《春秋左傳注》勘誤

  公

  年

  頁碼

  行號

  原文

  勘誤

  襄公

  二十年

  1053

  10

  缺 二〇·五，當年後續編號皆錯

  襄公

  二十一年

  1061

  3

  君臣不想怨

  君臣不相怨

  昭公

  三年

  1232

  8

  今諸侯

  令諸侯

  昭公

  四年

  1253

  1

  缺 四·四

  昭公

  七年

  1283

  2

  缺 七·二

  昭公

  十九年

  1402

  3

  戌辰

  戊辰

  昭公

  二十四年

  1451

  2

  姑仍之

  姑存之

  昭公

  二十四年

  1452

  11

  陰不佞

  “陰”字應有豎線

  哀公

  十二年

  1670

  8

  十二年

  二十七年

  ============

  《左傳譯文》勘誤

  公

  年

  頁碼

  行號

  原文

  勘誤

  僖公

  四年

  93

  11

  申姜

  聲姜

  襄公

  二年

  254

  14

  鄭國的伯睔

  鄭伯睔

  襄公

  十三年

  286

  1

  刪“和你平分而吃它用它。現在諸侯”

  襄公

  二十三年

  319

  12

  缺“齊侯弔諸其室”

  襄公

  二十五年

  323

  14

  缺“東郭偃臣崔武子”

  襄公

  二十五年

  324

  11

  十六

  十七

  襄公

  二十八年

  350

  15

  析歸父

  慶封

  昭公

  元年

  386

  13

  晉

  鄭

  昭公

  二年

  387

  15

  襄

  昭

  昭公

  四年

  395

  14

  缺“二君待之”

  昭公

  六年

  410

  16

  同

  用

  昭公

  七年

  413

  1

  芋

  “芋”字不應有豎線

  昭公

  九年

  422

  4

  輿嬖

  輿嬖袁克

  昭公

  十二年

  433

  3

  缺“也投中了”

  昭公

  二十五年

  488

  15

  缺“而逃於季氏”

  定公

  八年

  532

  11

  太行

  大行

  定公

  十二年

  541

  13

  費氏

  季氏

  哀公

  二年

  552

  13

  子罕

  子般

  哀公

  二年

  553

  3

  十萬畝

  十萬步

  哀公

  三年

  555

  1

  從外到內

  從內到外

  哀公

  十六年

  583

  12

  缺“重酬之”

  ============